L’immobilier neuf est couvert par une série de garanties qui prennent en charge les éventuels défauts et malfaçons de la construction. Focus sur ces différents verrous qui sécurisent l’achat.

Des garanties extrinsèques et intrinsèques

Dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement), le constructeur est dans l’obligation de souscrire une garantie extrinsèque, aussi appelée « garantie financière d’achèvement ». Cette assurance protège l’acquéreur en cas de défaillance. La garantie extrinsèque doit d’ailleurs être mentionnée dans le contrat de vente et apparaître dans la signature de l’acte authentique. Ainsi, l’acheteur a la certitude que la construction sera financée jusqu’à son terme.

Depuis le 1er janvier 2015, la garantie extrinsèque a définitivement remplacé la garantie dite « intrinsèque », qui était fournie par le constructeur avec ses fonds propres et qui était, petit à petit, abandonnée des professionnels.

La garantie de parfait achèvement

Cette sécurisation oblige le constructeur à livrer un bien qui corresponde à 100% au cahier des charges. La garantie de parfait achèvement impose en effet la réparation immédiate de l’ensemble des désordres, quel que soit leur degré de gravité.

Elle concerne tous les aspects du logement : gros œuvre, petit œuvre et éléments d’équipement, notamment canalisations, tuyauterie, revêtements, portes, fenêtres. Elle couvre les anomalies relevées pendant la visite de réception des travaux et notées sur le procès-verbal, ainsi que les vices cachés, se manifestant l’année suivant la livraison.

Si un professionnel refuse de procéder à une réparation, l’acquéreur a la possibilité de lui adresser une mise en demeure d’agir.

A noter, les dommages liés à un mauvais entretien de la part du propriétaire ou s’expliquant par une usure naturelle ne sont pas couverts par cette garantie.

L’assurance dommage-ouvrage

Depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978, tout maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommage-ouvrage. Cette garantiepermet le remboursement des désordres constatés après réception des travaux, qui engagent la responsabilité décennale des constructeurs (architectes, maîtres d’œuvre ou entreprises du bâtiment). Si un défaut de nature décennale est constaté, cette sécurisation garantit la réparation rapide des manquements, grâce à son rôle de préfinancement. Ainsi, les travaux peuvent démarrer le plus rapidement possible. Cette garantie suit l’ouvrage assuré, autrement dit, elle est transmise aux acquéreurs successifs de l’ouvrage.

La garantie de bon fonctionnement

Aussi appelée « biennale », la garantie de bon fonctionnement concerne précisément les éléments qui sont dissociables du logement. Il s’agit, entre autres, des portes intérieures, des faux plafonds, des revêtements muraux ou encore, de la robinetterie ou des volets. La garantie de bon fonctionnement est à la charge du constructeur et dure 2 ans au minimum. Elle peut courir jusqu’à 10 ans, à compter de la date de réception, acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.

Garantie décennale : 10 ans de sécurité

Dès l’ouverture du chantier, le constructeur doit obligatoirement souscrire une police d’assurance responsabilité civile décennale. Celle-ci couvre des vices et des malfaçons constatés sur la façade, sur la charpente ou encore, sur les canalisations. Autant de défauts qui peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage ou qui rendent impossible toute habitation. Il peut s’agir, par exemple, de glissement de terrain ou encore, de défaut d’étanchéité. La garantie décennale est, comme son nom l’indique, valable 10 ans suivant la réception des travaux.

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